Não, na maioria dos casos. Enquanto o inventário não é concluído, a matrícula do imóvel continua em nome do falecido, o que impede o registro da alienação fiduciária exigida pelo banco. Só depois da partilha formalizada e da matrícula transferida para o herdeiro o imóvel pode servir como garantia real.
Essa é uma das dúvidas mais comuns de quem recebe um imóvel de herança e pensa em usá-lo para obter crédito rapidamente. A lógica parece simples: se o imóvel já é seu por direito de sucessão, por que não poderia ser garantia imediatamente? A resposta está na diferença entre o direito à herança e a titularidade formal registrada em cartório.
Por que um imóvel em inventário não pode ser usado como garantia?
O banco só aceita como garantia um imóvel cuja matrícula esteja em nome de quem vai assinar o contrato. Durante o inventário, o proprietário registrado ainda é a pessoa falecida, e nenhuma instituição financeira formaliza uma alienação fiduciária em nome de quem não consta na matrícula.
Pelo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), a partilha só se torna definitiva com a homologação judicial ou a lavratura da escritura pública, seguida do registro da transferência no cartório de imóveis. Antes disso, os herdeiros detêm apenas um direito hereditário sobre o bem, não a propriedade individualizada e registrada.
Enquanto o registro não é atualizado, o herdeiro tem direito sobre a herança como um todo, em condomínio com os demais herdeiros, mas não tem, perante o cartório, a titularidade exclusiva de um imóvel específico. É exatamente esse vínculo formal, expresso na matrícula, que o banco exige para aceitar o bem em garantia. Para entender como esse documento funciona na prática, vale ler o artigo sobre matrícula do imóvel e averbação.
O que fazer para regularizar o imóvel antes de usá-lo como garantia?
É preciso concluir o inventário, obter o documento de partilha e registrá-lo no cartório de imóveis para transferir a matrícula para o nome do herdeiro. Só depois desse registro o imóvel passa a existir formalmente como propriedade individual, apta a entrar na análise de crédito do banco.
- Concluir a partilha entre todos os herdeiros, com acordo sobre a divisão dos bens
- Obter o formal de partilha (inventário judicial) ou a escritura pública de inventário e partilha (inventário extrajudicial)
- Levar o documento ao cartório de registro de imóveis competente
- Confirmar que a matrícula foi atualizada com o nome do herdeiro como novo proprietário
- Somente então apresentar o imóvel ao banco para análise de garantia no Home Equity
Enquanto a matrícula não reflete essa mudança, o imóvel segue tecnicamente vinculado ao espólio, e qualquer tentativa de alienação fiduciária esbarra na ausência de correspondência entre quem assina o contrato e quem consta como dono no registro público. Depois de resolvida a partilha, o restante do processo segue o mesmo fluxo documental de qualquer outro imóvel, incluindo a checagem de pendências detalhada no artigo sobre imóvel de usucapião como garantia no Home Equity, que trata de outro caso comum de regularização de propriedade.
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Inventário judicial ou extrajudicial: qual é mais rápido?
O inventário extrajudicial, feito em cartório por escritura pública, costuma ser concluído em 30 a 60 dias quando há consenso entre os herdeiros. Já o inventário judicial, obrigatório em casos de conflito, testamento ou herdeiro incapaz, pode levar de 1 a mais de 3 anos até a expedição do formal de partilha.
| Critério | Inventário extrajudicial | Inventário judicial |
|---|---|---|
| Onde tramita | Cartório de notas | Vara de Família ou Sucessões |
| Exige consenso entre herdeiros | Sim, obrigatório | Não, resolve divergência |
| Permitido com testamento | Não | Sim |
| Herdeiro menor ou incapaz | Não permite | Único caminho possível |
| Tempo médio até a partilha | 30 a 60 dias | 1 a mais de 3 anos |
Quando o inventário extrajudicial é possível
A Resolução 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça permite o inventário extrajudicial sempre que não houver testamento, todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo com a partilha. Nesses casos, a escritura pública lavrada em cartório já tem força de título para transferência da matrícula, sem necessidade de processo judicial.
Depois da matrícula transferida
Com o formal de partilha ou a escritura de inventário devidamente registrados, a matrícula passa a apresentar o herdeiro como proprietário pleno. A partir desse momento, o imóvel segue o mesmo caminho de qualquer outro bem oferecido em garantia: análise documental, avaliação de mercado e formalização da alienação fiduciária junto ao banco escolhido.
Atenção: mesmo com acordo verbal entre os herdeiros, nenhum banco aceita o imóvel como garantia sem o registro formal da partilha no cartório. Um inventário "andando" ou "quase pronto" não substitui a matrícula atualizada exigida na análise de crédito.
Quem já passou por essa transição de titularidade em outras situações de sucessão familiar pode encontrar mais detalhes sobre o processo completo no artigo sobre Home Equity e sucessão após o falecimento do proprietário, que aprofunda os cuidados jurídicos envolvidos.
Perguntas frequentes
