Não, como regra geral o Home Equity não tem ITBI, porque esse imposto incide apenas sobre transferência de propriedade, como em uma compra e venda. Na garantia por alienação fiduciária, o imóvel continua no nome do proprietário, sem transferência real, o que afasta esse fato gerador na maioria dos municípios.
Essa dúvida aparece com frequência porque o Home Equity envolve o mesmo imóvel que qualquer outra operação imobiliária, e é natural associar qualquer movimentação de imóvel a algum imposto de transferência. Mas o mecanismo jurídico por trás do Home Equity é diferente de uma compra e venda, e isso muda completamente a incidência tributária.
Por que o Home Equity não gera ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) existe para tributar a transferência de propriedade de um imóvel, como acontece em uma compra e venda entre pessoas ou empresas. O fato gerador do imposto é justamente essa mudança de titularidade registrada na matrícula.
No Home Equity, o que existe é uma alienação fiduciária em garantia, um instituto jurídico diferente. O proprietário continua sendo o dono do imóvel durante toda a operação, apenas com uma restrição registrada na matrícula em favor da instituição credora, que é removida assim que a dívida é quitada. Como não há transferência de propriedade, não há o fato gerador que justificaria a cobrança do ITBI.
Essa é a regra geral aplicada na maioria dos municípios brasileiros. Ainda assim, cada prefeitura tem autonomia para interpretar a legislação tributária local, por isso o ideal é sempre confirmar com o cartório de registro de imóveis e com a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado antes de fechar a operação.
Quais são os custos reais do Home Equity, então?
Se não tem ITBI, o Home Equity ainda assim envolve custos reais, principalmente ligados ao registro da garantia e à avaliação do imóvel. Esses valores são bem menores do que um ITBI de compra e venda, mas existem e devem entrar no planejamento financeiro.
Taxas cartorárias de registro
O principal custo é o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, feito no cartório de registro de imóveis. Esse valor é chamado de emolumentos de cartório e varia de estado para estado, já que cada Estado brasileiro tem sua própria tabela de custas, definida pelo Tribunal de Justiça local.
Taxa de avaliação do imóvel
Eventualmente também é cobrada uma taxa de avaliação do imóvel, feita pela instituição financeira ou por uma empresa avaliadora contratada especificamente para isso. Essa avaliação define o valor de mercado do bem, usado como base para calcular quanto pode ser liberado na operação.
| Item | Existe no Home Equity? |
|---|---|
| ITBI (transferência de propriedade) | Não se aplica, como regra geral |
| Registro da alienação fiduciária | Sim, custo cartorário real |
| Taxa de avaliação do imóvel | Pode existir, depende da instituição |
| Seguro da operação | Eventual, varia por contrato |
Ponto importante: os valores exatos de emolumentos cartorários variam por estado e por faixa de valor do imóvel. O ideal é sempre confirmar o valor atualizado diretamente com o cartório de registro de imóveis da região antes de fechar a operação.
- ITBI é imposto de transferência de propriedade, não se aplica à alienação fiduciária, como regra geral
- Registro cartorário da garantia é o principal custo real da operação
- Taxa de avaliação do imóvel pode ser cobrada pela instituição ou por avaliadora contratada
- Valores de cartório variam de estado para estado, conforme a tabela local
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Perguntas frequentes
