Contratar Home Equity envolve cinco custos: juros, IOF, seguros obrigatórios, avaliação do imóvel e registro em cartório. Todos aparecem somados no CET da proposta. Não existe ITBI na alienação fiduciária, como regra geral. E na MS8 a assessoria não custa nada ao cliente: o diagnóstico, a simulação e o acompanhamento são gratuitos.
Essa é uma das perguntas que mais chegam antes de alguém decidir avançar, e faz sentido. Quem vai colocar o próprio imóvel como garantia quer saber exatamente para onde vai cada real. Neste guia, mostramos cada custo, quem cobra, quando é pago e como comparar propostas sem cair em armadilhas.
Quais são todos os custos do Home Equity?
| Custo | Quem cobra | Quando | Entra no CET? |
|---|---|---|---|
| Juros | Instituição financeira | Nas parcelas mensais | Sim |
| IOF | Governo federal, recolhido pela instituição | Na liberação, geralmente descontado do valor | Sim |
| Seguro prestamista (MIP) | Seguradora, via instituição | Embutido nas parcelas | Sim |
| Seguro do imóvel (DFI) | Seguradora, via instituição | Embutido nas parcelas | Sim |
| Avaliação do imóvel | Instituição financeira | Na etapa de análise | Sim |
| Registro em cartório | Cartório de registro de imóveis | Na formalização | Depende da instituição |
| Assessoria MS8 | Ninguém cobra do cliente | Não se aplica | R$ 0 |
Quanto custam os juros?
Os juros são o maior custo da operação. Nos cinco maiores bancos, o Home Equity opera entre 1,12% e 1,80% ao mês, variando conforme perfil, prazo, valor e imóvel. Nos contratos pós-fixados, a taxa é somada a um índice de correção, como IPCA ou TR. O prazo também pesa: segundo a Abecip, as operações de 2026 tiveram prazo médio de 13 anos, e quanto maior o prazo, maior o total de juros pagos, mesmo com parcela menor.
É aqui que a cotação em várias instituições faz mais diferença. A distância entre a menor e a maior taxa da faixa, aplicada a um contrato longo, costuma ser muito maior do que qualquer outra economia possível na operação.
Como funciona o IOF?
O IOF é um imposto federal que incide sobre operações de crédito e tem duas partes: uma alíquota diária, proporcional ao prazo e limitada a um teto de dias, e uma alíquota fixa sobre o valor contratado. As alíquotas podem mudar por decreto, então o valor exato deve ser confirmado na proposta. Em geral, ele é descontado do valor liberado e já aparece no CET. Explicamos o cálculo no artigo sobre IOF no crédito com garantia de imóvel.
Os seguros são obrigatórios?
Na prática, sim. Quase todas as instituições exigem dois seguros enquanto durar o contrato. O seguro prestamista, também chamado de MIP, quita ou amortiza a dívida em caso de morte ou invalidez permanente do titular. O seguro de danos físicos ao imóvel, o DFI, protege o bem dado em garantia contra incêndio e outros sinistros. Os dois são cobrados junto com a parcela. Detalhamos as coberturas em seguro prestamista e seguro do imóvel no Home Equity.
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A MS8 cota em mais de 20 bancos e fundos e mostra o CET completo de cada proposta, com juros, IOF, seguros e tarifas, sem cobrar nada de você.
Quanto custam a avaliação e o cartório?
A avaliação é feita por engenheiro ou empresa credenciada pela instituição, que vai até o imóvel e emite um laudo. O valor é definido por cada instituição e, dependendo do caso, é cobrado à parte ou incorporado ao contrato. Veja como funciona essa etapa em avaliação e vistoria do imóvel.
O registro da alienação fiduciária na matrícula é cobrado pelo cartório de registro de imóveis, de acordo com a tabela de emolumentos do estado. Cada um dos 27 estados tem a sua própria tabela, e o valor varia conforme o valor da operação. Algumas instituições pagam e incorporam ao financiamento, outras pedem que o cliente pague diretamente ao cartório. O passo a passo está em cartório e registro de imóveis no Home Equity.
Como regra geral, o Home Equity não tem ITBI, porque o imposto incide sobre transferência de propriedade e, na alienação fiduciária, o imóvel continua no nome do proprietário. Explicamos as exceções no artigo Home Equity tem ITBI?.
Como comparar propostas sem cair em armadilhas?
O número que resume tudo é o CET, Custo Efetivo Total. O Banco Central exige que ele seja informado antes da contratação, justamente para permitir a comparação entre ofertas. Uma proposta com taxa nominal menor pode ter CET maior por causa de seguros ou tarifas mais caros.
- Compare sempre o CET anual, não só a taxa de juros mensal.
- Confirme o valor líquido que vai cair na sua conta, depois do IOF e dos custos descontados.
- Pergunte se a avaliação e o cartório estão incluídos ou serão cobrados à parte.
- Verifique se a taxa é prefixada ou corrigida por índice, e qual índice.
- Desconfie de qualquer cobrança por Pix antes da assinatura. Custos legítimos têm contrato e recibo.
Sinal de alerta: nenhuma instituição séria cobra taxa antecipada para liberar crédito. Se alguém pedir um depósito para "aprovar" ou "liberar" o Home Equity, é golpe. Veja os sinais em golpe do empréstimo com garantia de imóvel.
Quanto custa a assessoria da MS8?
Nada. A MS8 é remunerada por comissão paga pelo banco ou fundo parceiro, e somente quando o crédito é aprovado e contratado. Essa comissão já faz parte da estrutura de custos da instituição, da mesma forma que aconteceria se você fosse sozinho à agência. A diferença é que, com a MS8, a mesma operação é cotada em mais de 20 bancos, financeiras e fundos ao mesmo tempo, e você escolhe a proposta com o menor CET. Os detalhes estão em a MS8 cobra alguma taxa?
| Etapa com a MS8 | Custo para o cliente |
|---|---|
| Diagnóstico inicial | R$ 0 |
| Simulação em mais de 20 instituições | R$ 0 |
| Acompanhamento até a liberação | R$ 0 |
| Custos da operação (juros, IOF, seguros, avaliação, cartório) | Os mesmos de qualquer contratação, cobrados pela instituição ou pelo cartório |
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Perguntas frequentes
Fontes consultadas: Portas; Abecip via Registro de Imóveis do Brasil; Banco Central do Brasil.
